人生の中で「家を売る」という経験をする人は少なくありません。
引っ越し、住み替え、相続など、理由はさまざまです。
でも、家の売却って実はとても複雑で、知らないと損をしてしまうことがたくさんあります。
今回は、家を売るときに「これだけは知っておいてほしい」というポイントを、わかりやすく解説します。 どこのサイトよりもわかりやすく書いている自信があります。
まず「家を売る」って、どういう流れなの？
家を売るときの基本的な流れはこうです。
①査定 → ②媒介契約 → ③売り出し → ④購入希望者と交渉 → ⑤売買契約 → ⑥引き渡し
一番最初にやることは「査定（さてい）」です。査定とは、「この家はいくらくらいで売れそうか？」を不動産会社に見てもらうことです。
無料でやってもらえることがほとんどなので、まず複数の会社に声をかけてみましょう。
ここで大事なポイント：査定は1社だけに頼まない！
査定額は会社によって大きく違うことがあります。
「高く見積もってくれた会社に頼めばいい」と思いがちですが、それだけでは判断できません。
あとで説明しますが、高すぎる査定には落とし穴があることもあります。
最低でも3社以上に査定を依頼して、比較することをおすすめします。
「媒介契約」って何？種類があるって本当？
査定が終わって「この会社に売るのを手伝ってもらおう」と決めたら、
次は「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。
これは「この不動産会社に家の売却を任せます」という契約です。
媒介契約には3種類あります。
① 一般媒介契約 複数の不動産会社に同時に依頼できます。自分でも買い手を探せます。ただし、各社が積極的に動いてくれないこともあります。
② 専任媒介契約 1社だけに依頼する契約です。2週間に1回以上、活動状況を報告してもらえます。自分で買い手を見つけることもOKです。
③ 専属専任媒介契約 こちらも1社のみ。1週間に1回以上の報告義務があり、自分では買い手を探せません。不動産会社が最も力を入れやすいと言われています。
初めて家を売るなら、専任媒介か専属専任媒介を選ぶのが無難です。不動産会社が責任を持って動いてくれやすいからです。
売り出し価格の設定がカギ！高すぎても低すぎてもNG
「少しでも高く売りたい」という気持ちはよくわかります。
でも、売り出し価格を高くしすぎるのは逆効果になることがあります。
なぜかというと、不動産を探している人はたくさんの物件を比較しています。
「相場より明らかに高い家」はそもそも見に来てもらえないことが多いのです。
値段が高いまま売れ残り、「何か問題があるのでは？」と思われてしまうこともあります。
逆に安すぎると損をします。適切な価格設定のために、以下を参考にしましょう。
- 近くの似たような家がいくらで売れたか（成約事例）を調べる
- 国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引価格を確認する
- 不動産会社の査定額を参考にしつつ、相場と照らし合わせる
最初はやや強気の価格で出して、3ヶ月ほど反応を見ながら調整するのも一般的な方法です。
内覧（ないらん）対応で印象が変わる！
「内覧」とは、購入を検討している人が実際に家の中を見に来ることです。内覧のときの印象が、売却に大きく影響します。
内覧前にやっておきたいこと
- 整理整頓と掃除：当然ですが、きれいな家の方が印象が良いです。特にキッチン・バス・トイレは念入りに。
- においに注意：ペットや料理のにおいは、住んでいると気づきにくいものです。換気をしっかりして、消臭対策をしましょう。
- 明るく見せる：カーテンを開けて自然光を入れ、電球が切れていれば交換しましょう。
- 不用品を減らす：物が少ない方が部屋が広く見えます。
また、内覧時には正直に対応することが大切です。
中古物件（以前に人が住んでいた物件）では、「雨漏りしたことがある」「近くに騒音の出る施設がある」など、マイナスな情報を隠して売ると、あとでトラブルになる可能性があります。
これは法律的にも問題になりえます（後述）。
知らないと怖い「契約不適合責任」
2020年に民法が改正されて、「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」というルールが強化されました。これは簡単に言うと、
「説明していなかった欠陥があったら、売主が責任を取らなければならない」というものです。
たとえば、「雨漏りがあることを知っていたのに言わなかった」「シロアリの被害があったのに隠した」といったケースで、買主から修理費用の請求や契約の解除を求められることがあります。
これを防ぐために大切なのが「付帯設備表」と「物件状況報告書」という書類です。
家の設備の状態や、過去に起きた不具合などをきちんと記録して買主に伝えます。
面倒でも「知っていることはすべて正直に伝える」のが、後々のトラブルを防ぐ最善の方法です。
税金にも要注意！売ると税金がかかるの？
家を売って利益が出た場合（売った値段が買ったときより高かった場合）、
譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）がかかります。
ただし、いくつかの特別控除があります。
代表的なのが「3,000万円特別控除」です。マイホームを売るときは、利益から3,000万円を差し引いて計算できるので、多くの場合は税金がかからないか、かなり少なくなります。
ただし、条件があります。たとえば「売った年の前年・前々年にこの控除を使っていないこと」などです。詳しくは税理士や税務署に確認することをおすすめします。
また、売却した翌年に確定申告が必要です。
忘れると追加で税金や罰則がかかることもあるので注意しましょう。
不動産会社選びが成功の鍵
最後に、最も重要な点として「どの不動産会社に頼むか？」があります。
いくつかのチェックポイントを挙げておきます。
- その地域の売却実績が豊富か：地元に詳しい会社の方が、適切な価格設定や買い手探しが上手なことが多い
- 説明が丁寧でわかりやすいか：不明な点を質問したときに、誠実に答えてくれるか？
- 担当者と話しやすいか：売却活動は数ヶ月かかることもあります。
コミュニケーションが取りやすい担当者を選ぶことが大事 - 広告活動の計画が具体的か：「どのサイトに載せるか」「どんな写真を使うか」など、
具体的に説明してくれる会社を選びましょう
まとめ
家の売却は、人生で何度も経験することではありません。
だからこそ、事前の知識がとても重要です。ポイントを整理すると、、、
- 査定は複数社に依頼して比較する
- 媒介契約の種類を理解して選ぶ
- 売り出し価格は相場を参考に慎重に決める
- 内覧では清潔感と正直な対応を心がける
- 欠陥は必ず事前に開示する（契約不適合責任に注意）
- 税金の特別控除と確定申告を忘れずに
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
家を売ることは大きな決断ですが、正しい知識を持って進めれば、納得のいく売却ができるはずです。焦らず、一つひとつ丁寧に進めていきましょう。
何度も読んでいただけると、しっかりイメージがしやすい内容に仕上げていますので
繰り返し読んでいただけると、理解が深まると思います。
